房东撵人、中介骗人、开发商欺负人…这些租房的糟心事儿终于有了解决之道。5月19日，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）开始向社会公开征求意见。按照住建部的说法，《条例》立法的目的在于建立购租并举的住房制度，规范住房租赁和销售行为，保护当事人合法权益，保障交易安全。意见稿着墨最多的还是保护承租人权益，让租房者更安心。

1 房租怎么付

鼓励按月支付

据统计，目前约有1.6亿人在城镇租房居住，主要是外来务工人员、新就业大学生等，然而，承租人总体处于相对弱势的地位，合法权益难以得到保障。为稳定住房租赁关系，保护租赁双方权益，征求意见稿在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。

规范租金支付和调整方式。为减轻承租人集中支付租金的压力，意见稿规定，除当事人另有约定外，承租人应当按月支付租金。对住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，意见稿提出，出租人不得单方面提高租金。同时，直辖市、市、县人民政府要建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息，以引导当事人合理确定租金价格。

鼓励签订长期租赁合同。据了解，目前我国房屋租赁的期限一般在一年或无固定期限。意见稿提出，鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，对于当事人签订三年以上住房租赁合同的，规定直辖市、市、县人民政府要给予相关政策支持。

2 中介怎么管

划定11个“禁区”

针对房地产经纪机构和从业人员扰乱市场秩序、侵害群众合法权益等问题，意见稿规定了不得捏造散布不实价格信息、炒卖房号、发布虚假房源信息、捆绑收费、赚取差价、违规提供购房融资、为当事人规避税费提供便利等11项禁止性行为。对违反这些规定的经纪机构和从业人员，将给予暂停合同网上签约权限、没收违法所得、罚款等较为严厉的处罚措施。

为强化对房地产开发企业销售住房行为的监管，征求意见稿在住房销售条件、销售程序等作了一般性规定，提出房地产开发企业在取得预售许可证后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售。

与此同时，对违法销售行为的处罚力度将加大。针对房地产开发企业违规销售住房、扰乱市场秩序等突出问题，意见稿明确了发布虚假广告、哄抬房价、捂盘惜售、价外加价、一房多售、捆绑销售等12项禁止性行为。对存在这些行为的，可依法处以暂停网上签约权限、没收违法所得、罚款、吊销资质证书等处罚措施，构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。

针对房屋交易和租赁的中介服务收费，意见稿提出房地产经纪机构收费前应当向当事人出具收费清单，列明住房租赁或者销售的价格、收费标准、收费金额以及其他与收费有关的事项，收费清单由当事人签字确认，不得收取任何未予标明的费用。

3 房东如何约束

强制撵人被明令禁止

为保护承租人合法权益，意见稿对出租人行为设置了限制条款。包括“出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房”；“出租人应当遵守法律、法规的规定出租住房，确保出租的住房符合安全要求，满足基本使用功能”；“出租人出租住房，应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准”等。

但也有房东担心，遇到无赖租户，反复拖欠房租该咋办？有微博网友就留言称，“出租人可能会更加甄别租户，不接受有黑历史的租户；甚至可能通过提高租金，来覆盖可能存在的损失。”

作为租赁市场的另一个主体，出租人在交易中同样需要安全感。

为此，意见稿对承租人行为进行了如下约束：承租人应当遵守法律、法规的规定，按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房，不得擅自改动住房结构和室内设施设备；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人在租赁期限内可解除住房租赁合同。

4 押金不退怎么办

违规最高可罚20万元

好说好散就罢了，如果是不欢而散，提前支付给房东的押金还能顺利拿回来？

针对众多承租人的担心，意见稿明确规定，出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，应当承担举证责任。

不归还押金，出租人将受到怎样的处罚？据意见稿规定，出租人违反规定扣留押金，将由房产管理部门予以警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处1千元以上5千元以下罚款，对单位处5万元以上20万元以下罚款。